مدیریت بهره برداری و رونق بخشی

مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری

مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری اصلاحی است که بسیاری از وظایف و اختیارات در آن نهفته است و بستگی به حدود اختیارات تفویض شده دارد. در ایامی نه چندان دور پاساژها و راسته بازارها جای خود را به مراکز خرید و شاپینگ مال ها دادند و سونامی احداث مجتمع ها شکل گرفت. این موضوع هم از بعد از تغییر رویکرد خرید مردم و خواسته آنان بر ارائه خدمات متنوع و همچنین سود سرشارساخت املاک تجاری صورت پذیرفت.

مدیریت بهره برداری چیست و شامل چه مواردی می شود؟

مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری شامل نظارت و راهبری کلیه امور وابسته به اداره یک مجتمع تجاری اعم از مرکز خرید ، مجتمع تجاری چند منظوره ، مجتمع های تجاری؛ اداری و مجتمع های تجاری تخصصی می باشد.

نقش مدیریت بهره برداری در راهبری مجتمع های تجاری

راهبری امور جاری اعم از حفظ و حراست امنیت مرکز خرید ، نظارت بر ازاده خدمات نظافتی و بهداشتی ، راهبری و بازدید های دوره ای از بخش های زیر بنایی مجتمع اعم از ابنیه ، تاسیسات مکانیکال ، الکتریکال ، الکترونیکال ، BMS ، PMS ، انفورماتیک ، پله برقی ، آسانسور ؛ لیفت ها و …. ، نظارت و راهبری فرآیند تعامل با بهره برداران و مالکین واحدهای تجاری ، رونق بخشی و ایجاد پاخور برای نجتمع ، نطارت و برنامه ریزی مالی بر درآمدهای انتفاع و اداره مرکز خرید ، تعامل و رابطه با تمامی ارگانها و سازمانهای مرتبط اعم از اتحادیه اصناف ، ادارت آب ، گاز ، برق ، نیروی انتظامی و اداره اماکن ، اداره راهنمایی و رانندگی نیروی انتظامی ، اداره بهداشت منطقه ، تامین اجتماعی و بسیاری موارد دیگر می باشد.

مهمترین نکات در مدیریت بهره برداری مجتمع های تجاری

نکته حائز اهمیت در این راهبری به عنوان مدیریت بهره برداری مجتمع های تجاری بیان این مطالب است که تاکید بر برآورده کردن نیازها و خواسته های مشتریان و بازدیدکنندگان با تعامل و ایجاد مسیر و تدوین استراتژی بلند مدت و کوتاه مدت فیمابین مالک یا مالکین با بهره بردارن می باشد. به نحوی که تدوین استراتژی برای هر مجتمع و مرکز خرید وابسته به وضعیت موجود ، اهداف مالک و زمان خروج ایشان و یا باقی ماندن درمجتمع می باشد.

به عنوان مثال در تجربه شخصی مدیریت بهره برداری مرکز خرید آرمان ؛ هدف اولیه شرکت سازنده و مالک در ابتدا با توجه به خصولتی بودن آن ، ترازنمودن هزینه های جاری مرکز خرید با درآمد آن از اجاره های متعلق به مالک و شارژ در نظر گرفته شده بود. نکته اول بررسی میدانی و برآورد هزینه های جاری و تعدیل هزینه های سربار و تفکیک و تسهیم هزینه های مشترک فیمابین بخش های مجتمع بود. پس از طی مدت یک سال با رعایت و حفظ  تمامی استانداردهای اداره یک مجتمع تجاری چند منظوره و با همیاری کلیه همکاران سازمان بهره برداری شاغل در مرکز خرید آرمان این تراز از 40% ضرر به نقطه سربه سر سوق پیدا نمود.

تعامل با بهره برداران و توجیه آنان بابت سوبسید شارژ که توسط شرکت سازنده و مالک پرداخت میگردید باعث این موضوع شد تا همدلی و همیاری آنان جهت پرداخت مبالغ افزایش یافته شارژ به دلیل واقعی نمودن این مبالغ با روند ساله و همچنین جذب بهره برداران جدید صورت گرفته و این روند باعث موفقیت مرحله اول در برنامه ریزی و رسیدن به هدف سالانه گردید.

همیاری مالک با مدیر بهره برداری و تفویض اختیارات با نظارت کامل و در چارچوب مصوبات هیئت مدیره ، توانست در ایجاد املاک تجاری جدید قابل فروش در یک مجتمع پس از گذشت سه سال از بهره برداری اولیه گامی موثر و تاثیرگذار باشد.

نکته طلائی در مدیریت بهره برداری مراکز خرید آینده نگری کسب و کار ، تعامل با بهره بردار و مالک و تعیین استراتژی جهت رسیدن به هدف و ارائه راهکارهای خلاقانه می باشد.

مهمترین وظایف مدیر بهره برداری

یکی از وظایف دیگر مدیریت بهره برداری یا همان مدیرت مرکز خرید نظارت بر موارد زیربنایی مجتمع می باشد. به طوری که با استفاده از خدمات شرکت های با تجربه و توان داخلی پرسنل بخش فنی بتواند زیر ساخت های مجتمع را همیشه در وضعیت مطلوب نگهداری نماید. بارها و به کررات در بازدید های مختلف از مراکز خرید و همچنین مجتمع های تحت مدیریت گروه دیده شده است که عدم ارائه خدمات مطلوب اعم از سرمایشی ، گرمایشی ، نور و خدمات سرویس بهداشتی بر رضایت بازدیدکنندگان تاثیر مستقیم داشته است. اکثر مجتمع های تجاری با توجه به زمان افتتاح تا چندین سال اولیه صرفا استفاده کننده تجهیزات می باشند لیکن در نظر گرفتن این مطلب که اورهال و سرویس نمودن دستگاه ها و تجهیزات یکی از اصول اساسی نگهداری زیر ساخت های مجتمع و مدیریت بهره برداری می باشد.

بازدید های میدانی و نظارت بر عملکرد نیروهای خدمات نظافتی نیز یکی دیگر از مسدولیت های مدیریت بهره برداری است. مهمترین بخش نظافت و پاکیزگی مجتمع در سرویس های بهداشتی نمایان میگردد به طوری که معیار سنجش بازدید کنندگان طبق مطالعات میدانی به عمل آمده ؛ تمیز و پاکیزه بودن مجتمع را بر اساس ارائه خدمات نظافتی در سرویس های بهداشتی اعلام نموده اند.

استفاده از متریال مناسب با قشر بازدید کننده و تعداد چشمه ها ، روشویی ، نوع چشمه ها اعم از ایرانی ، فرنگی  و یوریتال که به زوذی گزارش مبسوطی بایت این مورد ارائه خواهیم نمود بر میزان رضایت مندی مشتریان و بهره بردان و همچنین استفاده از دستگاه های نظافتی مکانیزه اسکرابردر نظافت سطوح کف علاوه بر کاهش هزینه های نیروی انسانی در فرآیند نظافت علی الخصوص در ایام پیک موثر می باشد.

برگزاری جلسات آموزشی برای پرسنل این بخش توسط مذیریت بهره برداری و یا سرپرست بخش به صورت مدون و مداوم در عملکرد پرسنا تاثیر مستقیم داشته و راندمان فعالیت طبق تجربه افزایش پیدا خواهد نمود.

تمامی بازدید کنندگان  ، مشتریان ، بهره بردارن و مالکین در اولین برخورد هیچ گاه با مدیریت بهره برداری روبرو نمیشوند اما جلوه مدیریت و نوع اداره و رهبری به برخورد کلیه مستقرین و ذینفعان مجتمع با بازدید کنندگان و مشتریان منتهی میگردد. لذا برگزاری جلسات آموزشی ، جلسات هفتگی همفکری ، تعامل و گفتگو با پرسنل می تواند یکی از ارکان مدیریت صحیح و اصولی باشد.

به زودی سلسله مباحثی برای استفاده و انتقال تجربیات از موارد  مدیرتی گروه همادیس و  تمامی مدیران مراکز خرید و مدیریت بهره برداری مجتمع های تجاری ارائه خواهیم نمود تا گستره دانش اولیه مجتمع داری ارتقا پیدا نماید.