یکی از شکل‌های تازه قراردادهای حقوقی، قرارداد لیزینگ است که در سراسر دنیا به دلیل مزیت‌های فراوان طرف‌داران خاص خود را دارد. در ادامه قصد داریم تا شما عزیزان را با اصول قراردادنویسی اجاره و لیزینگ آشنا کنیم. نکات حقوقی تنظیم قرارداد لیزینگ و بندهای مهم آن را بررسی نماییم.
معنی اصطلاح لیزینگ و مقایسه آن با اجاره
لیزینگ در واقع تلفیقی از دو قرارداد خریدوفروش با اجاره است. به کمک لیزینگ فرد می‌تواند یک کالای بادوام را برای خود تهیه کند ولی موظف است تا اقساط آن را سر موقع پرداخت کند. تفاوت لیزینگ با اجاره در این است که فرد پس از اتمام اقساط مالک محسوب می‌شود. در لیزینگ انتقال مالکیت مشروط به پرداخت کامل اقساط است، با پرداخت آخرین قسط توسط مستأجر طبق قرارداد مالکیت کالا از موجر به مستأجر انتقال میابد. اصطلاح لیزینگ بیشتر در هنگام خرید خودرو یا لوازم خانه به کار می‌رود، اما برای خرید ملک و… نیز کاربرد دارد. بهره‌مندی از قراردادهای لیزینگ به کسب مزایای مالی زیادی برای طرفین منجر می‌شود.
اصول قراردادنویسی اجاره و لیزینگ
- تعیین موضوع قرارداد در قدم اول مهم است. موضوع قرارداد می‌تواند فروش اقساطی یک دستگاه آپارتمان باشد.
- مدت قرارداد و تعیین آن نیز در قراردادنویسی اجاره و لیزینگ اهمیت دارد. تاریخ شروع اولین قسط تا تاریخ پرداخت آخرین قسط باید مشخص شود و مالکیت پس از تکمیل اقساط به مستأجر انتقال یابد.
- مبلغ قرارداد در واقع قیمت اقساط بر اساس قیمت کل کالا هنگام فروش آن است. در یک قرارداد اجاره یا لیزینگ باید مواردی نظیر پیش‌پرداخت، تعداد اقساط، بازه پرداخت و مبلغ هر قسط صراحتاً نوشته شود.
- یکی از اصول قراردادنویسی اجاره و لیزینگ تعهدات موجر نسبت به مورد معامله است که از آغاز قرارداد تا زمانی که مورد معامله در دست مستأجر قرار دارد، شروع می‌شود و موجر موظف است تا به کلیه تعهدات مالی خود اعم از انتقال مالکیت عمل کند.
- تعهدات مستأجر نیز از همان آغاز عقد قرارداد شروع می‌شود و مهم‌ترین آن پرداخت به‌موقع پیش‌پرداخت و اقساط است. چنانچه مستأجر در پرداخت اقساط کوتاهی کند موظف است مبلغی را تحت عنوان خسارت و وجه التزام به موجر پرداخت کند. مستأجر باید مال مورد معامله را تا اتمام قسط یا اجاره به‌خوبی حفظ کند.
- توجه کنید که مستأجر حق ندارد تا پایان پرداخت اقساط کالا یا ملک خود را واگذار کند.
- تضمینات قراردادی یکی از اصول مهم قراردادنویسی اجاره و لیزینگ است که مستأجر باید آن را اجرا کند. داشتن یک ضامن معتبر و متعهد برای مستأجر از واجبات است تا درصورتی‌که اقساط پرداخت نشد، ضامن اقساط را بپردازد.
- فسخ قرارداد در اختیار موجر است، درصورتی‌که مستأجر به‌موقع اقساط را پرداخت نکند یا به نقض تعهدات قراردادی بپردازد، امکان فسخ وجود دارد.
- اختلافات حقوقی در هر نوع از قراردادها، ممکن است رخ دهد. گاهی موجر و مستأجر بر سر مبلغ و شرایط پرداخت اقساط، موضوع قرارداد، مواعد قراردادی و… اختلافاتی دارند. در این مواقع حل اختلاف و ارجاع به محاکم قضایی به‌نوعی مذاکره بین طرفین قرارداد است.
اهمیت آگاهی از قوانین عقد قرارداد اجاره و لیزینگ
آگاهی از اصول قراردادنویسی اجاره و لیزینگ اهمیت زیادی دارد؛ بسیاری از افراد جامعه گمان می‌کنند که داشتن اطلاعات کافی از قوانین و اصول قراردادنویسی اهمیت چندانی در عقد قرارداد ندارد. این موضوع برای مستأجران کم‌اهمیت‌تر از صاحب‌خانه است؛ اما باید بدانید که اهمیت این موضوع کاملاً دوطرفه است و باور اکثر مردم اشتباه است. مشکلات و مسائل مرتبط به قرارداد به مستأجر و موجر مربوط است و ازاین‌جهت فرقی بین این دو نیست. آگاهی از قوانین و اصول عقد قرارداد به افراد کمک می‌کند تا در صورت لزوم بتوانند به‌راحتی از حق‌وحقوق خود دفاع کنند.
قراردادنویسی اجاره یا لیزینگ
قراردادهای رسمی که در دفاتر رسمی ثبت می‌شوند، گاهی ممکن است از جانب طرفین معامله به بنگاه مسکن ختم شوند. در این حالت جزئیات قرارداد باید در برگه‌های مخصوصی اتحادیه املاک ثبت شود. قولنامه دستی همان‌طور که از نامش پیدا است برگه‌ای است که در آن طرفین تعهدات خود را نسبت به هم قید می‌کنند و پای آن را امضا می‌کنند.
در حال حاضر قولنامه دستی در سه نسخه تنظیم می‌شود. دو نسخه آن نزد طرفین معامله و یکی نزد املاک محفوظ می‌ماند. قولنامه‌ها از اعتبار قانونی در دادگاه برخوردار هستند و می‌توان با استناد به آن معامله انجام داد. همچنین تمام مشاوران املاک باید معاملات انجام شده را در سامانه‌ای به نام سامانة معاملات و املاک کشور ثبت کنند.
نکات مهمی که در قراردادنویسی اجاره یا لیزینگ باید به آن توجه کرد:
- پیرو اصول قراردادنویسی اجاره و لیزینگ، برای نوشتن متن تمدید قرارداد اجاره ابتدا لازم است تا مفاد قرارداد اولیه بررسی شود و در صورت لزوم تغییر کند. البته گاهی قراردادها در دورة دوم هم‌تغییری نمی‌کنند. معمولاً همان قولنامه قبلی با ذکر یک پاراگراف به همراه تاریخ در پشت برگه، تمدید می‌شود. ضمناً تأیید و امضای طرفین برای تمدید الزامی است.
- افزایش یا تغییر اجاره‌بها باید بر اساس قانون و اصول صورت پذیرد.
- به‌منظور جلوگیری از مشکلات احتمالی ترجیحاً دو شاهد برای امضای سند اجاره خود آماده کنید.
- در این زمینه از متخصصان و کارشناسان مجرب راهنمایی و مشورت بگیرید.
- دقت در مفاهیم و جزئیاتی نظیر اجاره‌بها، تاریخ تخلیه، موقعیت جغرافیایی منطقه، کاربری و… که در قولنامه به‌کاررفته است، نیز حائز اهمیت است.
- موجران باید برای پس گرفتن پول رهن خود نیز تاریخ تعیین نمایند تا مستأجر طبق همان تاریخ عمل کند و پول رهن را تمام کمال به موجر بپردازد.
- سلامت لوازم ذکر شده در قولنامه باید توسط موجر در پایان قرارداد بررسی شود و چنانچه وسیله‌ای خراب شده بود برای آن اقدام کند.
- توصیه می‌شود قبل از دریافت ودیعه هرگز فرمی مبنی بر دریافت ودیعه توسط موجر امضا نشود.
- مستأجران حتماً باید بابت پرداخت‌های مشترک در طول اجاره رسید دریافت کنند و پیش از عقد قرارداد از سند مالکیت مطمئن شوند.
- موجر و مستأجر باید از پذیرفتن چک شخصی خودداری کنند.
کلام آخر
هنگامی که طرفین قرارداد قصد نوشتن قرارداد دارند باید قوانین و اصول مرتبط با اجاره و لیزینگ را بلد باشند و اطلاعات کافی در این زمینه کسب کنند. در این مطلب با اصول قراردادنویسی اجاره و لیزینگ به طور مختصر و مفید آشنا شدید. آگاهی داشتن از این اصول و قوانین به فروشندگان، مستأجران و موجران کمک می‌کند تا حق‌وحقوق خود را حفظ کنند و به مشکل برنخورند.
تهیه و تنظیم توسط تیم مدیریت بهره برداری مجتمع تجاری همادیس
