مقالات
مقالات
مطالعات بازار
از آنجایي که مراکز خرید ازجمله مراکز پر طرفدار و با جذب بالای مخاطب مي باشند ودرعين حال از توان زیادی درجذب سرمایه گذاری شهری هم برخوردارمي باشند ازاین روی ضروری است که با توجه به تجارب موجود درسطح کلانشهرهای جهان که درادبيات به عنوان مراکز خرید یا shopping mall شناخته مي شوند به امكان سنجي ایجاد این بازار با استانداردهای مورد نياز اقدام شود. مرحله اول : مطالعات مقدماتی (Pre_Feasibility Study) 1- بررسي موقعيت و مشخصات مكاني پروژه موقعيت زمين پروژه در منطقه بررسي مشخصات زمين پروژه از منظر ابعاد ، مساحت دید و منظر و وضعيت مالكيت بررسي وطبقه بندی انواع برندهای مختلف در ایران جمعيت و ویژگيهای آن در محدوده پيراموني پروژه با رویكرد اسيب شناسي اجتماعي وضعيت استفاده از اراضي در محدوده زمين پروژه و پيرامون آن بررسي قيمت زمين در محدوده زمين پروژه و پيرامون آن بررسي وضعيت دسترسي به زمين پروژه بررسي وضعيت قوانين و مقررات شهری حاکم بر محدوده زمين پروژه بررسي وضعيت طرح های در حال اجرای مشابه و تا ثير آنها بر پروژه ( طرحهای اجرایي و پروژه های عمراني مصوب یا در دست تهيه برای پيرامون زمين پروژه) 2- مطالعات بازار (Market Analysis) ارزیابي طيف کارکردهای قابل استقرار در زمين پروژه بر اساس تجارب جهاني ونمونه ای مختلف در شهرهای جهان ارزیابي امكان بالقوه عرضه انواع کاربری مرتبط مرکز خرید در زمين پروژه بررسي سایر پروژه های رقيب در سطح شهر و وضعيت رقابتي پذیری پروژه بررسي کاربری های کلان موثر بر فعاليت های قابل استقرار در زمين پروژه بررسي بازار تقاضا بر اساس مطالعات اقتصادی فرادست و برداشت ميداني مرتبط با پروژه تعيين گروه های هدف پروژه براساس عملكرد تعریف شده ( انواع برندهای قابل استقرار براساس نياز مخاطبان وامكان جذب سرمایه گذار ) مرحله دوم : مطالعات امکان سنجی (Feasibility Study) 1- ارائه الگوهای طراحي **-تهيه طرح بهره برداری از زمين تدقيق نوع و سطح کاربری های پيشنهادی گزینه منتخب با توجه به سياستهای توسعه اراضي طرح و قابليت سنجي های انجام شده مكانيابي اوليه فعاليت ها و توزیع سطوح پيشنهادی برنامه در محدوده اراضي طرح ارائه طرح تفصيلي پيشنهادی جهت ارائه به کميسيون ماده پنج تدوین ضوابط ساختماني شامل اندازه تفكيک زمين، تراکم ها، تعداد طبقات و سطوح اشغال به تفكيک کاربری های مختلف تهيه الگوی ابنيه برای هر یک از قطعات و کاربری ها در محدوده اراضي مورد مطالعه )تعيين سطوح باز و محل ساختمانها، روابط بين فضاها و(… تعيين برنامه فيزیكي و ضوابط کلي طراحي معماری جهت هر یک از قطعات و کاربری های پيش بيني شده در محدوده اراضي مورد مطالعه برآورد و محاسبات اقتصادی هزینه 2- مطالعات فني گزينه بهينه( Technical Analysis) - تشریح تكنولوژی ساخت برای اجرای پروژه - تعيين سهم هر بخش از اجرای پروژه به درصد و تطابق آن با زمانبندی اجرای طرح - تهيه متره و برآورد هزینه اجرای پروژه براساس تكنولژی منتخب پروژه - تهيه فاز صفر با توجه به چشم انداز پروژه - مشخصات ساختماني پروژه شامل : انواع کاربریها، شبكه معابر - بررسي تاثيرات آني ترافيكيپس از بهره برداری( پروژه بر شبكه معابر و تقاطع ها در محدوده پروژه ( 3- مطالعات مالي (Financial Analysis) ** شناسايي و برآورد جريانات نقدی ورودی و خروجي طرح * برآورد جریانات نقدی خروجي ـ جریانات نقدی خروجي برای اجرای پروژه براساس هزینه پيش بيني شده و زمان بندی آن به صورت ساليانه -جریانات نقدی خروجي دوره بهره برداری پروژه شامل هزینه تعمير و نگهداری، آب و برق و گاز و تلفن، هزینه نيروی انساني و سایر هزینه های دوره بهره برداری به صورت ماهيانه )پيش بيني سرمایه در گردش( *جریانات نقدی ورودی پروژه برحسب سال فروش مالكيت، سرقفلي و یا اجاره واحدهای احداثي ـ پيش فروش مالكيت، سرقفلي و یا اجاره واحدهای احداثي ـ سایر جریانات نقدی ورودی نقدی ** آناليز شاخص های مالي و تعيين سودآوری پروژه با توجه به نرخ تورم و بهره -نرخ بازدهي داخلي پروژه (IRR) -خالص ارزش فعلي(NPV) -نسبت منافع به هزینه( B/C) -دوره بازگشت سرمایه، نقطه سربه سر ** تحليل ريسك پروژه * تعریف و پيش بيني انواع ریسک های فرآروی پروژهـ نرخ بازدهي داخلي پروژه( IRR)در بدترین حالت ـ پيش بيني اتفاقاتي که بر زمان اجرای پيش بيني شده پروژه موثر است. ـ پيش بيني اتفاقاتي که ممكن است باعث شوند درآمدهای پروژه نسبت به زمان پيش بيني شده پروژه تغيير یابند. ** شيوه های تامين مالي پروژه( Project Financing) - تعریف شيوه های تامين مالي پروژه (با توجه به وضعيت نرخ بهره بانكي، مشارکت و سرمایه گذاری مشترك پيش فروش oint venture) - تشخيص بهترین حالت تامين مالي با توجه به آناليزهای حساسيت مالي پروژه مرحله سوم : شرح خدمات عامل مدیریت در تجهیز منابع، مشارکت و سرمایه گذاری - تهيه اسناد و مدارك لازم جهت ارایه به کميسيون ماده 5 و سایر مراجع ذیصلاح؛ -اخذ مصوبه حوزه شهرسازی شهرداری؛ - اخذ مصوبه کميسيون ماده 5؛ - تهيه مستندات لازم جهت اخذ پروانه های ساخت. **خدمات مديريت فرآيند سرمايه گذاری (تجهيز منابع، سرمايه گذاری و مشارکت) در ارتباط با محدوده های منتخب - تدوین راهكارهای اجرایي به منظور جلب و ترغيب سرمایه گذاران در مشارکت و سرمایه گذاری؛ -پيگيری جهت اخذ تسهيلات بانكي و کمک های دولتي در اجرای طرحها و پروژه ها؛ - مراجعه و مذاکره با مالكان اراضي و املاك واقع در عرصه های موردنظر -شناسایي، مذاکره و جلب سرمایه گذاران داخلي و خارجي **خدمات مديريت کارگزاری مراجعه و مذاکره با مالكان اراضي و املاك و انجام خدمات اداری- مالي- حقوقي و ثبتي نقل و انتقال اراضي و املاك؛ تشكيل کارگروه توافق برای جلب مشارکت صاحبان اراضي در پروژه ها؛ تدوین چارچوب های مناسب برای قراردادهای توافق و مشارکت درخصوص املاك توافق شده؛ تنظيم قراردادهای خرید توافقي و پيگيری های لازم؛ تمهيد مقدمات تملک قانوني هریک از گامها بطور مستقل مي باشند وتداخلي با یكدیگر نداشته ودرمجموع یک چارچوب کامل را شامل مي شوند ازاین روی ضروری است با توجه به ضرورت تصميم گيری درخصوص هریک وانجام مراحل بصورت مجزا و مستقل انجام شده و وبا ابلاغ مرحله ای درچارچوب شرح خدمات اقدام میگردد.
مدیریت
سرزندگى محيطى در مجتمع هاى تجارى و مراكز خريد
امروزه توجه کم به طراحی فضا و نگاه تک بعدی به آن, سبب کاهش کیفیت اغلب مجتمع های تجاری شده است, به طوی که برهی از فضاهای تجاری از عدم سرزندگى محيطى و پویایی لازم رنج می برند و بازدیدکنندگان این مجموعه ها بسیار کاهش یافته و مورد استفاده افراد خاص قرار میگیرند. با توجه به روانشناسی محیط, عوامل محیطی می تواند از طریق تاثیر گذاشتن بر الگوی رفتاری, ابزار مناسب را جهت ایجاد سرزندگی در مجتمع های تجاری فراهم نمایند. با توجه به این امر در این مقاله به تعیین شاخص های سرزندگی در مجتمع های تجاری می پردازیم. معیارهای مرکزخرید سرزنده از دیدگاه نظریه پردازان مرکزخریدی سرزنده است که در دامنه وسیعی از روز, انواع افراد به اختیار خود و نه از روی اجبار به آنجا آمده باشند و لحظاتی را در آن سپری کنند. به عبارت دیگر مرکزخرید باید به گونه ای باشد که افراد وارد آن شده و برای مدت زمانی حضور داشته باشند. در لغت نامه شهرسازی رابرت کوان (Cowan, 2005, 442) سرزندگی و زیست پذیری در کنار هم آمده است و اینگونه بیان شده است: «Vitality and Viability» ویژگی مراکزخرید شهرهای کوچک و بزرگ موفق است؛ سرزندگی مرکزخرید بازتاب سطح شلوغی آن در اوقات مختلف روز و در بخش های مختلف است؛ در صورتی که زیست پذیری میزانی برای سنجش ظرفیت آن برای جذب سرمایه برای بقا, بهبود و تطابق نیازهای متغیر است. مرکزخرید سرزنده با توجه به تعاریف ارائه شده در رابطه با فعالیت و سرزندگی, یک "مرکزخرید سرزنده" عبارت است از یک مرکزی که در آن حضور تعداد قابل توجهی از افراد و تنوع آنها (از لحاظ سن و جنسیت) در گستره زمانی وسیعی از روز که فعالی هایشان عمدتاً به شکل انتخابی یا اجتماعی بروز می یابد به چشم می خورد. آنچه در ادبیات تخصصی طراحی شهری در مورد سرزندگی از سال 1981 مطرح شده است به طور عمده حول مفهوم Livability و Liveliness است که معنای سرزندگی است. به اعتقاد جین جیکوبز نویسنده چندین کتاب در خصوص شهرسازی آمریکا, تنوع, سرزندگی را به دنبال خواهد داشت. امروزه روانشناسان با وجود اطلاعاتی که دانش روانشناسی محیط در اختیار آنها قرارداده است باور دارند که محیط بر رفتار انسان تاثیر می گذارد, در جدول زیر خلاصه ای از عملکرد موثر بر سرزندگی مراکز خرید از دیدگاه نظریه پردازان را مشاهده می کنیم؛ سنجش سرزندگى محيطى در مجتمع هاى تجارى و مراكز خريد برای سنجش سرزندگی مرکزخرید روش ها و شاخص های اندازه گیری متعددی پیشنهاد شده است, به عنوان مثال موسسه معتبر واحد اطلاعات اکونومیست روش شناسی مشخصی تحت عنوان "رتبه بندی سرزندگی" تدوین کرده است که بر مبنای آن شاخص سرزندگی مرکزخرید مشخص می شود. در این روش به مدت مشخص (حداقل 5 سال) در مورد 5 مقوله: ثبات و امنیت مراقبت های محیطی و بهداشتی فرهنگی و محیط پرسنل و آموزش زیرساختها مورد سنجش قرار میگیرد. همچنین در مطالعه ای که در دانشگاه وست مینیستر انگلستان در سال 1998 به عمل آمده است, مولفه های کیفیت مرکزخرید به این ترتیب است: امنیت و آسایش بالا محیط پاکیزه و جذاب وجود فرصت های شغلی سلامتی پرسنل و کارکنان شرایط مطلوب واحدها. 6- کیفیت کالاها و خدمات دسترسی مناسب به بخش ها و خدمات فضاهای تفریحی و اجتماعی الگوهای مصرف منطبق بر پایداری زیست محیطی
مدیریت
یازده نکته کلیدی در مدیریت مرکز خرید
یازده نکته کلیدی در مدیریت مرکز خرید تحلیل سرمایه گذاری شیوه های پایداری فناوری های دارایی خرده فروشی هزینه و درآمد مرکز خرید طراحی و بازنگری مجدد در مرکز ملزومات مدیریت و اداره استراتژی های رشد فروش و خرده فروشی شیوه های مدیریت املاک و مستغلات بازاریابی و تجارت مدل سازی لیزینگ و چیدمان صنوف ایمنی عمومی و مدیریت ریسک اجرایی در مقالات بعدی از مدیریت بهره برداری, نکات کلیدی مدیریت مرکز خرید به شرح توضیح داده خواهد شد.
مقالات
مشتری مداری در مراکز خرید
در مراکز خرید و مجتمع های تجاری و بازارهای خرده فروشی, رقابتی پنهان بر سر مشتری مداری وجود داشته و خواهد داشت. مراکزی که مزایای رقابتی و خدمات قابل ارائه منحصر به فردی نداشته باشند در مرور زمان از گردونه رقابت خارج شده و جایگاه خود را به دیگر مراکز تحویل می دهند. رضایت خرید و مشتری مداری در مراکز خرید یکی از مهمترین موارد, قدرت خرید و تمایل مشتری به حضور مجدد و دریافت خدمات بوده که مشتری را به عنوان اصلی ترین عامل اثرگذار در حیطه تصمیم گیری های آتی کلان مجتمع باقی میگذارد. بر اساس تحقیقات انجام شده از بین 250 نفر بازدیدکننده در مراکز خرید مالزی سه مدل برای ارزیابی قدرت ارتباط وفاداری مشتری و جذابیت مراکز خرید به دست آمده است؛ مدل مشتری وفادار که خرید گرا بوده و به فواصل زمانی حضور خود را تکرار می کند. مدل مشتری وفادار که نزدیکان و افراد دیگرا برای خرید و حضور ترغیب می نماید. مدل مشتری وفادار که بر اساس جشنواره ها, بهره مندی از تخفیفات, جوایز و هدایای رایگان تصمیم گیری می نماید. از منظر پیش بینی قدرت و تاثیرگذاری مشتری در برنامه ریزی های آتی ، مدل اول در حدود 71%, مدل دوم 59% و مدل سوم تنها 29% مشتریان را در بر می گیرد. لذا ارائه راهکارهای موثر در مراکز تجاری برای مدل های اول و دوم به مراتب در تحقق پیش بینی عملکرد موثر تر خواهد بود.
مدیریت